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PROGRAMA DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA GARANTE VIDA LONGA AOS EDIFÍCIOS

Atualizado: 18 de Nov de 2019

Administrador News



Inspeções técnicas periódicas trazem confiabilidade às edificações ao evitar problemas que comprometem seu desempenho e a segurança dos usuários Por melhores que sejam as tecnologias e as práticas construtivas, as edificações envelhecem. Por essa razão, exigem monitoramento periódico, que ajuda a evitar patologias que causam acidentes, comprometem a habitabilidade e, quando não controladas, podem levar ao colapso de estruturas. “O objetivo das inspeções técnicas periódicas é realizar intervenções pontuais para sanar o problema antes que ele se torne grande, perigoso e exija solução onerosa, aumentando a vida útil da edificação”, diz o engenheiro Clémenceau Chiabi Saliba Júnior, presidente do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia em Minas Gerais (Ibape/MG). “O problema é que no Brasil tem-se a cultura de negligenciar a manutenção de imóveis, seja por esquecimento, por ignorância ou por motivos econômicos, levando a uma quantidade incalculável de problemas que se manifestam em médio e longo prazo”, comenta a arquiteta Vanessa Pacola Francisco, coordenadora do grupo de trabalho de Compatibilização Técnica do Ibape/SP. A falta de manutenção adequada nas edificações é responsável por anomalias das mais variadas. Um estudo realizado pelo Ibape-SP detectou que mais de 60% dos acidentes ocorridos em edifícios com mais de dez anos estão relacionados à deficiência ou inexistência de manutenção, perda precoce de desempenho e degradação acentuada. MANUTENÇÃO PREVENTIVA – COMO FAZER? Realizado por especialistas, o trabalho de inspeção predial se divide, resumidamente, em: • Avaliação do estado de conservação e manutenção da edificação • Constatação de não conformidades técnico-operacionais, de uso e de manutenção (anomalias e falhas) • Avaliac¸a~o do desempenho da edificação • Identificação de riscos à operação e uso • Proposta de adequac¸o~es • Elaboração de planos de manutenc¸a~o e gesta~o operacional, bem como os prazos para implantação As inspeções prediais pressupõem uma avaliação sistêmica. “Fazendo analogia com a medicina, equivalem a um check-up no qual a edificação será inteiramente analisada por uma equipe multidisciplinar, da cobertura ao subsolo”, diz Chiabi. Segundo ele, todas as partes da edificação devem ser analisadas com base em leis, normas e preceitos técnicos. Ao todo são 42 sistemas construtivos a serem inspecionados, incluindo estrutura da edificação, revestimentos, pisos, impermeabilizações, instalações elétricas e hidráulicas. MANUAL DE MANUTENÇÃO Um documento primordial para viabilizar a manutenção em edifícios é o manual de uso, operação e manutenção do edifício, produzido pela construtora. As normas ABNT NBR 5.674 e ABNT 14.037 apresentam diretrizes para elaboração desse manual, bem como do sistema de gestão de manutenção da edificação. Já a ABNT NBR 15.575 (Norma de Desempenho) estabelece níveis de desempenho, sugestões de prazos de garantias, destacando a importância do correto uso e manutenção do imóvel. Segundo Vanessa Francisco, compete à construtora informar como e quando deve ser realizada a manutenção preventiva de cada sistema. O síndico do edifício, por sua vez, deve garantir que a manutenção esteja em dia, bem como manter os registros de que os serviços foram realizados. “A função da administradora é manter o síndico informado das necessidades de realizar a manutenção preventiva e ainda orientá-lo sobre como manter registro de toda a documentação gerada por essa manutenção”, diz a especialista do Ibape-SP. “Do ponto de vista pericial, observamos que as construtoras, embora habitualmente consertem problemas executivos nos cinco primeiros anos, não guardam nenhuma relação com manutenção preventiva”, comenta Clémenceau Chiabi. “Quanto ao síndico e à administradora, entendemos que a omissão ou a negligência que causar impacto na vida de terceiros pode implicar consequências cíveis e até criminais”, continua o engenheiro. Ele cita entre pontos críticos a falta de extintores em caso de incêndio e a contratação de empresas leigas em engenharia para realizar obras estruturais, promovendo dano à edificação. Principais verificações  Veja o que deve constar do plano de manutenção preventiva de um edifício*: Periodicidade semanal  Itens a serem inspecionados: sauna úmida (drenagem da água), gerador (nível de óleo e eventuais obstruções), reservatórios de água potável (nível dos reservatórios e funcionamento das boias) e irrigação (funcionamento). A cada 15 dias  Itens a serem inspecionados: bombas de água potável, água servida e piscinas, gerador e iluminação de emergência (efetuar teste de funcionamento). Mensalmente  Itens a serem inspecionados: jardins (manutenção geral), pressurização de escada (teste de funcionamento), ar-condicionado (manutenção do fabricante), portões e CFTV (manutenção geral e testes de funcionamento), bombas de incêndio (funcionamento), ralos e grelhas, calhas e canaletas das águas pluviais (limpeza). A cada três meses  Itens a serem inspecionados: porta corta-fogo (lubrificação), esquadrias de alumínio (limpeza geral se em zona marítima ou industrial), caixas de esgoto, de gordura e de águas servidas (limpeza). A cada seis meses  Itens a serem inspecionados: piscina (manutenção do filtro e tanque de areia), deck de madeira (verificar elementos de fixação), reservatórios (limpeza). Anualmente  Itens a serem inspecionados: lajes, vigas e pilares (verificação da integridade estrutural conforme ABNT NBR 15.575), sistemas de proteção contra descargas atmosféricas (inspeção visual, integridade do sistema), áreas molhadas internas e externas, piscinas e reservatórios (integridade da proteção mecânica e da impermeabilização, juntas de dilatação, rejuntamento, sinais de infiltração, obstrução na tubulação e entupimento dos ralos, crescimento excessivo de árvores e raízes), rejuntamentos e revestimentos (verificar e refazer, se necessário), quadros de distribuição de circuitos (reapertar conexões), equipamentos de incêndio (recarga de extintores), cobertura (fixação das telhas). A cada três anos  Itens a serem inspecionados: paredes externas/fachadas (inspecionar e, se necessário, efetuar lavagem). A cada cinco anos  Itens a serem inspecionados: equipamentos de incêndio (teste hidrostático dos extintores e troca de mangueiras). *Adaptado da ABNT NBR 5674:2012 – Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção. Leia também: Empreendimentos terão prazo de validade muito maior  Fachadas demandam manutenção atenciosa. Fonte: AECweb

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